전세사기 유형으로는 부동산권리관계 허위고지, 전세와 매매계약을 동시에 진행하는 경우, 깡통전세나 보증금을 반환하지 않는 무자본 갭투자, 한 개의 물건으로 여러 세입자와 계약하는 경우, 그리고 집을 신탁사에 맡기는 등 다양한 유형이 있습니다. 보다 자세한 사기 유형과 그 예방법을 알아보도록 하겠습니다.
목차
전세사기 유형 ① [부동산권리관계 허위고지]
전세사기 유형 ② [전세·매입계약 동시 진행]
전세사기 유형 ③ [깡통전세· 무자본 갭투자 등 보증금 미반환 유형]
전세사기 유형 4. 물건 한개를 여러 세입자와 계약
전세사기 유형 5. 신탁사에 맡긴 유형
꼭 확인하세요! 전세계약 체크리스트
전세사기 유형① [부동산권리관계 허위고지]
임대인이 부동산에 압류나 저당권이 있다는 사실을 숨기고 임대차 계약을 체결하는 경우입니다.
위험한 말: "부동산에 근저당권이 있다는데도 집주인은 문제 없다고 말합니다."
(사례) 임차인 B씨 : B씨는 담보 대출을 이미 상환했다는 임대인의 말에 속아 계약을 체결했습니다.
(실제) 담보 대출이 여전히 남아 있어 전세 반환 보증금 보증 가입이 불가능하여 결국 경매로 집이 넘어가 전세 반환도 받을 수 없었습니다.
▶ 예방법
· 임차주택 권리정보 확인
→ '안심전세앱'을 통해 권리 관계(전세, 저당권), 경매, 압류 등을 확인하세요!
· 금융회사 근저당권 정보 확인
→ 임대인으로부터 부채증명원과 금융거래 확인서를 받아보세요.
· 전세보증금 반환보증가입
→ 선순위 근저당권이 있다고 하더라도 조건이 충족되면 가입이 가능합니다. (감액 등기가 필요합니다!)
*선순위 채권(주택 비용의 60% 이하)과 전세 반환 보증금이 주택 가액 이내에 있어야 합니다.
전세사기 유형② [전세·매매계약 동시 진행 유형]
임대인 변경은 임대차 계약에 큰 영향을 미치기 때문에 권리 관계와 새로운 임대인 정보를 꼭 확인해야 합니다.
위험한 말: “임대인이 전세계약과 매매계약을 동시에 진행하자고 합니다.”
(사례) 임차인 D씨 : D씨는 임대인이 갭 투자로 인해 전세계약과 매매계약을 동시에 진행하는 것에 동의했습니다.
(실제) 계약 만료가 임박한 시점에야 새로운 임대인인 '빌라왕'임을 알게 되었고, 이전 임대인은 이미 잠적하여 연락할 수 없었습니다.
▶ 예방법
· 새로운 임대주택 권리 정보 확인
→ 안심전세앱을 통해 등기부를 1회 열람하면 등기 사항의 변동 내역을 알림 문자로 받을 수 있습니다. (2년 6개월 동안)
· 전세보증금반환보증가입
→ 권리 보호를 위해 안심전세앱을 확인하세요!
*보증 가입 가능 여부를 확인하는 것뿐만 아니라 실제로 보증을 가입할 수도 있습니다.
전세사기 유형 ③ [깡통전세· 무자본 갭투자 등 보증금 미반환 유형]
건축주나 중개사 등이 연립주택이나 빌라 등 시세 정보가 없는 건물을 이용하여 전세 계약을 체결하고, 이사비나 가전제품 등으로 미끼를 사용하여 높은 전세 가율을 요구하는 경우입니다.
위험한 말: “전세 계약을 하면 이사비, 가전제품 등을 지원해줍니다.”
(사례) 임차인 C씨 : C씨는 이사비와 세탁기 및 가전제품을 제공한다는 말에 속아 전세 계약을 체결했습니다.
(실제) 계약 만료일이 가까워지자 계약 해지 통보를 받았습니다.
→ 임대인 : 집이 팔리면 보증금 반환 예정이라고 답변함
*거래가 적은 지역이라 불안
▶ 예방법
· 주변 시세 정보(전세 및 매매가, 낙찰 가율) 확인
→ 법원 경매 정보 시스템, 안심전세앱, 국토부 실거래가 정보 시스템에서 확인하세요!
· 전세 반환 보증 가입
→ 안심전세앱의 '보증 가입 가능 여부 확인'
· 공인 중개사 사무소의 정상 영업 여부 및 이력 확인
→ 안심전세앱, 국가 공간 정보 포털에서 확인하세요!
그밖에 특징적인 전세사기 유형
전세사기 유형 4. 물건 하나로 여러 세입자와 계약 유형
부동산 거래를 거치지 않고 직접 집주인(임대인)과 매매하는 경우 발생할 수 있습니다. 해당 집에 누가 거주하고 있는지 알기 위해서는 '주민등록 전입세대 열람'을 요청해야 하지만 부동산 계약 전에는 이 서류를 신청할 수 없다는 사실을 이용한 사기입니다.
시세보다 20~30% 정도 저렴한 금액으로 여러 명의 세입자와 계약을 체결한 후 전세 보증금을 받고 도망치는 사기입니다. 중복 계약은 공인 중개사와 임대인이 공모하여 사기를 치거나, 자격을 위조하여 사기를 치는 경우가 많습니다. 또한, 집주인이 직접 계약하는 경우에도 사기일 수 있으므로 주의가 필요합니다.
전세사기 유형 5. 신탁사에 맡긴 집 유형
신탁사는 집을 관리하고 보수를 받으며, 집에 대한 권리를 맡아 대출을 중개하는 업체입니다. 신탁은 부동산 재산을 전문가에게 맡겨서 관리하는 것입니다.
임대인은 신탁을 통해 주택 담보 대출을 받을 수 있으며, 전문가에게 관리를 맡겨 수익을 얻습니다. 이런 식으로 신탁 등기가 된 집은 신탁회사가 소유권을 보유하게 됩니다.
신탁관리를 받고 담보 대출을 받은 집은 신탁회사의 동의 없이 전세 계약이 불가능합니다. 그러나 신탁사에 맡긴 집임을 숨기고 임대인이 거래를 진행하고 잔금을 받는 형태로 사기가 진행됩니다.
이 경우 정당하게 권리를 갖고 있는 신탁사는 모르는 계약이므로 세입자는 불법 점유자가 되어 법적으로 보호받을 수 없습니다.
전세계약 체크리스트 꼭 확인하세요!
▶ 등기부등본(계약 전후) 확인, 부채증명원 (금융회사 근저당권 설정 시)확인
▶ 임대인 신분 확인
▶ 주위 시세, 적정 전세가율 확인, 무허가 불법건축물 여부 확인
▶ 전입신고, 주택임대차신고, 확정일자 신청
▶ 전세보증금반환보증 가입(강력 권고)
▶ 공인중개사 정상 영업 여부 확인
▶ 임대인 세금 체납 여부 확인
▶ 전입세대열람, 확정일자 부여 현황 확인
▶ 주택임대차표준계약서 사용